UNE ENTREVUE AVEC
Lee Goldman, Kate MacDonald et Joshua Varghese
Équipe de la gestion immobilière de Signature Gestion mondiale d'actifs

AOÛT 2018

Signature Gestion mondiale d'actifs, une société affiliée de First Asset, a augmenté son expertise dans le domaine des placements immobiliers en accueillant deux gestionnaires de portefeuille très expérimentés, auparavant employés par Gestion de Placements First Asset, une société de CI Financial. Le 1er juin 2018, Lee Goldman et Kate MacDonald se sont joints á Joshua Varghese pour former une nouvelle équipe plus importante spécialisée dans les placements immobiliers. Ils continuent de gérer les mandats de placement immobiliers de First Asset; le FNB de FPI canadiennes CI First Asset et le First Asset REIT Income Fund ainsi que des actifs immobiliers d'environ 4 milliards de dollars dans divers fonds CI.

Dans la Foire aux questions qui suit, l'équipe explique pourquoi le FNB de FPI canadiennes CI First Asset (TSX : RIT) reste un excellent choix pour les investisseurs, même en période d'augmentation des taux.

Q : Pouvez-vous expliquer les changements apportés á la gestion de portefeuille touchant le RIT et les principaux avantages de ces changements?

Signature Global Asset ManagementSignature Gestion mondiale d'actifs – Nous sommes tous heureux d'avoir l'occasion de consolider nos ressources et notre expérience sous l'égide de Signature – une décision qui, selon nous, offrira de nombreux avantages aux investisseurs á long terme. Même si le RIT reste un fonds axé sur le Canada, il donne la possibilité d'investir jusqu'á 30 % de son actif á l'extérieur du pays. Le fait de faire partie d'une des équipes de placements immobiliers les plus importantes au Canada améliore encore plus notre accès aux meilleures sociétés et occasions mondiales et offre á nos investisseurs les avantages d'une plus grande diversification et un potentiel de rendements accrus.

Q : Pourquoi le secteur des fiducies de placement immobilier canadiennes reste-t-il intéressant pour les investisseurs?

Nous continuons de trouver de la valeur dans un certain nombre de FPI canadiennes. Les fondamentaux du secteur immobilier commercial canadien restent sains dans l'ensemble, á l'exception du secteur albertain des immeubles de bureaux. Ils s'appuient sur une forte demande et une bonne offre, des loyers généralement en hausse, des dettes á prix intéressant et des prix de placements immobiliers directs qui devraient rester élevés; en particulier pour les immeubles de base et l'immobilier urbain.

Les FPI canadiennes se négocient en moyenne á environ 5 % sous leur valeur liquidative, alors qu'elles se négocient habituellement en moyenne á environ 2 % au-dessus de leur valeur liquidative. Historiquement, le moment idéal pour acheter des FPI est lorsqu'elles se négocient en dessous de leur valeur liquidative. En général, pour les FPI á l'échelle mondiale, la fourchette de négociation est vaste, certains émetteurs se négociant avec des primes supérieures á 10 % par rapport á leur valeur liquidative, alors que d'autres se négocient avec des escomptes de plus de 10 % – ce qui souligne la nécessité d'appliquer une gestion active dans le contexte actuel.

À 5 % environ en moyenne, les rendements des FPI canadiennes restent attrayants du point de vue du rendement relatif et du rendement absolu. Au cours des dernières années, les équipes de gestion des FPI canadiennes se sont efforcées d'améliorer la qualité des portefeuilles et d'assainir leurs bilans en réduisant leurs ratios d'endettement et de distribution - créant ainsi des sociétés de meilleure qualité et plus performantes á long terme. Le taux de distribution moyen des FPI de l'univers des FPI canadiennes est d'environ 80 % (selon les flux de trésorerie ajustés provenant des activités d'exploitation de 2019 - ce taux de 80 % est fondé sur les estimations consensuelles des flux de trésorerie ajustés provenant des activités d'exploitation établies par Bloomberg pour l'univers des FPI et des SEI canadiennes. Source : Bloomberg, First Asset. Au 31 août 2018).

Q : Pourquoi les investisseurs devraient-ils détenir des parts du FNB de FPI canadiennes CI First Asset (TSX : RIT)?

Le RIT est le seul FNB de FPI canadiennes á gestion active. Le fonds affiche une excellente feuille de route depuis ses débuts en 2004 comme fonds á capital fixe. Depuis sa conversion en FNB en juillet 2015, les actifs gérés du fonds ont été multipliés par cinq, montrant á quel point la stratégie est populaire auprès des investisseurs.

La période de cinq ans terminée mai 31, 2019 a été particulièrement intéressante, car elle a été marquée par plusieurs corrections du marché, une forte volatilité des taux d'intérêt et un rendement de marché variable pour le secteur des FPI. Au cours de cette période, le RIT a surpassé son indice de référence, l'indice plafonné des FPI S&P/TSX, en produisant un rendement annualisé de 11,9 % contre 8,6 %, avec 11 % moins de volatilité telle que mesurée par l'écart-type. En conséquence, le RIT affiche un ratio de Sharpe supérieur á celui de son indice de référence pendant cette période, profitant tout autant des hausses du marché avec une meilleure résistance aux baisses, comme mesuré par les ratios d'encaissement des hausses et des baisses.

  Écart-type Alpha Ratio Sharpe Up Capture Ratio Down Capture Ratio
FNB de FPI canadiennes CI First Asset 12,16 0,00 0,79 87,95 72,46
Indice plafonné des FPI S&P/TSX (rendement total) 13,70 0,00 0,65 100,00 100,00
Time Period: 11/15/2004 to 05/31/2019
  1 an 3 ans 5 ans 10 ans DL
FNB de FPI canadiennes CI First Asset 12,64 % 11,36 % 11,87 % 14,51 % 11,03 %
Indice plafonné des FPI S&P/TSX (rendement total) 15,78 % 10,97 % 8,60 % 13,96 % 10,13 %
Inception: 11/15/2004. As at 05/31/2019
Les rendements ne tiennent pas compte des frais de vente, de rachat, de distribution, ni des frais optionnels et des impôts payables par tout porteur de titres et qui vont réduire les rendements véritables. First Asset Canadian REIT ETF (RIT) a d'abord été lancé le 15 novembre 2004 comme un fonds de placement à capital fixe coté à la Bourse de Toronto, puis, le 14 juillet 2015, il a été converti en fonds négocié en bourse. La performance indiquée est celle du fonds à capital fixe depuis son lancement. à la suite de cette conversion et de l'approbation des porteurs de parts, les frais de gestion annuels payables par le Fonds à First Asset, à titre de gestionnaire, ont été réduits de 1,05 % à 0,75 % de la valeur liquidative par part, et certains changements ont été apportés aux objectifs, aux stratégies et aux restrictions afférents au Fonds. Entre autres changements importants, le Fonds pourra investir jusqu'à 30 % de son portefeuille dans des titres immobiliers cotés dans des bourses étrangères et il ne pourra plus avoir recours à l'effet de levier. Si ces changements avaient été en vigueur avant cette date, il est possible que le rendement du Fonds ait été différent.

S&P/TSX Capped REIT Index is a capitalization-weighted index designed to measure market activity of the real estate sector issuers listed on the Toronto Stock Exchange. The Index is used as a benchmark to help you understand the Fund`s performance relative to the general performance of the Canadian real estate sector.

Q : Les taux d'intérêt augmentent depuis deux ans. Nombreux sont ceux qui pensent que la hausse des taux nuit au secteur des FPI, pourtant le RIT continue d'enregistrer de nouveaux sommets. Pouvez-vous expliquer ce phénomène?

Il est certain que les taux d'intérêt peuvent avoir un effet sur les rendements des FPI. Notre thèse continue de soutenir que les FPI peuvent enregistrer de bons résultats pendant les périodes de hausse des taux, si ces derniers augmentent de manière mesurée et qu'ils augmentent parce que l'économie se porte bien. Ce qui a été le cas pendant les deux dernières années au Canada.

Il est important de mentionner que même si les taux ont augmenté au cours des deux dernières années, ils restent faibles par rapport aux moyennes historiques. Les taux de rendement des obligations canadiennes á dix ans ont atteint un plancher légèrement inférieur á 1 % pendant l'été 2016; ce qui nous a inquiétés, car un taux aussi bas montre que la confiance en l'économie est faible. Depuis, il y a eu des variations, mais les taux ont généralement augmenté et le taux de rendement des obligations canadiennes á 10 ans est de l'ordre de 2,15 %. Les variations de taux découlent du fait que l'économie s'est raffermie. Cela signifie généralement que les immeubles affichent des taux d'inoccupation plus faibles, ce qui fait augmenter les loyers, si bien que le revenu d'exploitation net progresse. Cette progression est susceptible de compenser plus largement toute incidence négative d'une augmentation des taux d'intérêt.

Q : Pouvez-vous décrire la composition du RIT et le rendement de chaque sous-secteur des FPI?

Le secteur des FPI d'immeubles résidentiels est depuis longtemps le sous-secteur le plus important du fonds, suivi par une combinaison presque aussi importante de FPI d'immeubles industriels, de commerces de détail et d'immeubles á usage diversifié. Le fonds est également exposé aux FPI d'immeubles de bureaux et de résidences pour personnes âgées ainsi qu'á d'autres secteurs spécialisés.

Les immeubles résidentiels ont enregistré de bons résultats cette année, tant au chapitre des rendements que des paramètres fondamentaux. Le taux d'inoccupation est bas dans de nombreux marchés, en particulier dans la région du Grand Toronto et á Vancouver, ce qui a entraîné la plus forte augmentation des loyers jamais enregistrée.

La croissance des immeubles industriels est également solide, car le commerce électronique a entraîné une forte hausse de la demande d'espaces logistiques et d'entreposage. La disponibilité est la plus basse depuis 17 ans et l'offre de nouvelles unités est faible, si bien que les loyers devraient fortement augmenter á court terme. Cette année, une opération de rachat importante a également eu lieu dans le secteur industriel, une société affiliée du Blackstone Group ayant racheté la société de Vancouver, Pure Industrial REIT, avec une prime importante par rapport á son cours.

Du côté des commerces de détail, les résultats sont plus contrastés, car le commerce électronique et la fermeture de grands magasins nuisent au secteur, mais les entreprises résistent généralement bien et de nombreux magasins de vente au détail ont le potentiel d'effectuer des réaménagements et d'intensifier leurs activités. En conséquence, nous restons optimistes quant au sort de nombreuses sociétés du secteur commercial.

Les fondamentaux du marché des immeubles de bureaux dépendent de l'emplacement géographique. Toronto est le marché le plus dynamique en Amérique du Nord pour ce qui est du taux d'inoccupation. Vancouver est également très solide, alors que Montréal est en progression. Pour Calgary et Edmonton, en revanche, la situation est difficile et devrait continuer de l'être á court terme.

Les résidences pour personnes âgées sont un secteur que nous aimons, parce qu'il y a peu d'entreprises dans ce secteur. Au Canada, le secteur des résidences et des soins pour personnes âgées est en pleine expansion, soutenue par une évolution démographique favorable, y compris le vieillissement de la génération des baby-boomers. Les effets de cette demande croissante devraient commencer á se matérialiser dans les résultats d'ici un an ou deux.

Q : Quels autres thèmes qui sont susceptibles d'avoir une incidence sur les rendements potentiels et la génération d'alpha surveillez-vous?

Nous surveillons les taux d'intérêt. Le fait que le taux de rendement des obligations américaines á 10 ans soit resté inférieur á 3 % - augmentant très brièvement - semble avoir remonté le moral du secteur. L'ALENA et les barrières aux échanges commerciaux sont d'autres thèmes clés. À l'heure actuelle, nous considérons que l'économie est suffisamment solide pour résister aux turbulences commerciales, mais le contexte politique est relativement incertain.

Q : Comment vous protégez-vous contre les baisses et atténuez-vous le risque des investisseurs?

Nous pensons que nous pouvons réduire le risque de baisse en favorisant les secteurs qui présentent de solides fondamentaux. C'est pourquoi nous continuons de surpondérer les immeubles résidentiels et industriels ainsi que les résidences pour personnes âgées. Nous continuons de privilégier les FPI possédant des actifs de qualité, une exposition aux marchés á croissance plus élevée, un potentiel d'aménagement á valeur ajoutée ainsi que de faibles taux de distribution et d'endettement.

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Lee Goldman
Gestionnaire de portefeuille principal

Lee Goldman est un gestionnaire de portefeuille qui a su démontrer au fil des ans ses solides compétences en gestion d'actifs immobiliers. Il s'est joint à Signature Gestion mondiale d'actifs en 2018, après avoir été gestionnaire de portefeuille principal à First Asset pendant 12 ans.

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Kate MacDonald
Gestionnaire de portefeuille

Kate MacDonald s'est jointe à Signature Gestion mondiale d'actifs en 2018 à titre de gestionnaire de portefeuille d'un certain nombre de fonds de titres immobiliers. Elle est également responsable de la répartition de l'actif dans les titres immobiliers de plusieurs solutions d'investissement.

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Joshua Varghese
Gestionnaire de portefeuille

M. Varghese s'est joint à Placements CI en 2006 et possède plus de dix années d'expérience dans le secteur financier. M. Varghese se joint à l'équipe Signature à titre de spécialiste en gestion de placements immobiliers depuis 2011.